Đề xuất bồi thường, cấm đấu giá đất 5 năm nếu bỏ cọc cần xem xét thêm

Bộ Tài nguyên và Môi trường đang lấy ý kiến Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 43/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. Trong đó, đáng chú ý là nội dung đề xuất bồi thường, cấm đấu giá 5 năm đối với hành vi tự ý bỏ số tiền đặt trước, bỏ kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Các chuyên gia tại TP.HCM đang có nhiều ý kiến khác nhau về đề xuất này.

Theo đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trường hợp người tham gia đấu giá tự ý hủy kết quả trúng đấu giá không có lý do chính đáng, bỏ khoản tiền đặt trước thì sẽ phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước (tương đương 50% giá trị quyền sử dụng đất). Sau khi người tham gia đấu giá nộp đủ tiền bồi thường cho Nhà nước, sẽ được nhận lại tài sản thế chấp. Trường hợp người tham gia đấu giá không nộp tiền bồi thường sẽ bị khấu trừ vào tài sản thế chấp.

Dự thảo cũng quy định, giá trị của tài sản thế chấp phải lớn hơn giá khởi điểm của thửa đất đấu giá. Người tham gia đấu giá và tổ chức đấu giá có thể thỏa thuận thay thế tài sản bảo đảm và tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng. Ngoài ra, trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì trong thời gian 5 năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Nhận định về đề xuất này, ông Nguyễn Duy Thành – Tổng Giám đốc Công ty Nhà Toàn Cầu cho rằng, mặt hạn chế là làm cản trở việc đấu giá bất động sản sau này, có thể dẫn đến trường hợp doanh nghiệp sẽ đi mua lại tài sản trúng đấu giá, do không bị vướng vào những giới hạn của các quy định. Dẫn lại về cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm, ông Thành cho rằng doanh nghiệp bỏ cọc đã chịu mất tiền đặt trước rồi nên về bản chất họ cũng không vi phạm pháp luật.

Ngoài ra, việc cấm doanh nghiệp 5 năm không được tham gia đấu giá cũng phải xem xét thêm. Bởi doanh nghiệp hoàn toàn có thể thành lập ra những công ty con, mang pháp nhân mới “sạch sẽ”. Do đó, ông Thành đề xuất theo hướng tăng số tiền đặt trước từ 20% giá khởi điểm lên 30%. Ngoài ra, có chế tài mạnh hơn đối với trường hợp người trúng đấu giá “ngâm” tài sản quá lâu.
“Bất động sản trúng đấu giá nếu không đưa vào sử dụng trong một thời gian nhất định sẽ bị phạt, nếu tiếp tục tái phạm sẽ bị thu hồi và không đền bù. Việc này áp dụng cho cả các nhà đầu tư thứ cấp phía sau, có nghĩa là khi gần hết thời hạn triển khai dự án lại đi bán, chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác. Cứ như vậy làm kéo dài dự án không đưa vào hoạt động, tạo ra giá trị cho xã hội”, ông Thành nêu ý kiến.

Phân tích ở góc độ pháp lý, Luật sư Trần Đức Phượng – Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, Dự thảo của Bộ Tài nguyên và Môi trường đang “vênh” so với Luật Đấu giá tài sản năm 2016. Các quy định như trong Dự thảo đã thiết lập ra một loại hình đấu giá khác so với trong Luật. Trong Dự thảo có nói đến tiền đặt trước có thể thay thế bằng bảo lãnh ngân hàng, như vậy sẽ chuyển thành tiền ký quỹ. Bởi vì tiền ký quỹ thì đưa ngân hàng giữ, còn tiền đặt trước thì đưa cho bên bán, tức là Trung tâm đấu giá tài sản.

Đối với việc yêu cầu bồi thường thêm khoản tiền bằng 50% giá trị quyền sử dụng đất, Luật sư Phượng nhận định như vậy không phù hợp với quy định của pháp luật.

“Bộ đưa ra dự thảo nhưng không căn cứ theo nguyên tắc pháp luật. Người ta làm sai thì phải phạt hay xử lý vào số tiền đặt trước, còn ở đây tự nhiên nói bồi thường, nhưng người ta có lỗi gì đâu mà bồi thường. Đấy chỉ là vi phạm, lỗi mà bồi thường thì phải có thiệt hại trên thực tế, còn đây không phải thiệt hại mà bồi thường. Thời gian cấm 5 năm hay 10 năm thì phải nằm trong văn bản xử lý vi phạm hành chính, không phải nằm trong văn bản này”, Luật sư Phượng chỉ rõ.

Có thể thấy, việc Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra các đề xuất trên nhằm mục đích tốt là hạn chế các hành vi không lành mạnh, lũng đoạn thị trường bất động sản trong hoạt động đấu giá. Tuy nhiên, để các quy định của pháp luật đi vào cuộc sống và có tính khả thi, cần xem xét thấu đáo, kỹ càng, tránh làm hạn chế các quyền hợp pháp của cá nhân, tổ chức./.